Tienes un piso de alquiler y una habitación libre. O tienes que irte unos meses fuera y no quieres perder el piso. La solución parece fácil: meter a alguien en esa habitación y que pague una parte de la renta. Pero ¿es legal hacerlo sin contárselo al casero?

El subarriendo de habitaciones es una práctica bastante común en España, especialmente en ciudades grandes. El problema es que hacerlo mal, o sin los permisos adecuados, puede costarte muy caro: desde la resolución inmediata de tu contrato hasta una demanda judicial.

Aquí te contamos qué dice exactamente la ley, qué necesitas para hacerlo bien, y qué opciones tienes si el casero no quiere darte permiso.

¿Qué encontrarás en este artículo? → Qué es el subarriendo y qué dice la ley → Cuándo necesitas permiso del casero y cuándo no → Diferencia entre subarriendo y cesión del contrato → Riesgos de subarrendar sin permiso → Ejemplo práctico con cálculo de rentas → Pasos a seguir si quieres subarrendar legalmente → Resumen rápido

Qué es el subarriendo y qué dice la ley

El subarriendo es cuando tú, siendo inquilino, alquilas a su vez una parte del piso a otra persona. Tú sigues siendo el inquilino principal frente al casero, y te conviertes en arrendador de esa tercera persona.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula esto de forma muy clara: el subarriendo solo es legal con el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Sin ese permiso, el casero puede resolver el contrato de alquiler.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 8: El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda, ni en todo ni en parte, sin el consentimiento escrito del arrendador. El incumplimiento de lo establecido dará lugar a la resolución del contrato.

Hay un matiz importante: el artículo 8 distingue entre subarrendar la vivienda completa (cesión) y subarrendar solo una parte (habitación). En ambos casos necesitas permiso escrito del casero, pero las consecuencias y las reglas prácticas son algo diferentes.

Cuándo necesitas permiso del casero y cuándo no

En la práctica, el único caso en que puedes tener a alguien más en el piso sin necesitar permiso expreso del casero es si esa persona convive contigo como parte de tu familia o pareja, o si es una persona con la que compartes el piso como cotitular del contrato desde el principio.

Situación	¿Necesitas permiso escrito?
Alquilas una habitación a un tercero (subarriendo parcial)	SÍ, siempre
Alquilas el piso completo a otra persona (cesión total)	SÍ, y el casero puede negarse
Viene a vivir contigo tu pareja o familia directa	No (con matices según contrato)
Subarriendas por Airbnb o similar a turistas	Regulación específica (turístico), no LAU ordinaria
Subarriendas con permiso del casero por escrito	Es completamente legal

Diferencia entre subarriendo parcial y cesión total

Es importante distinguir dos situaciones porque las consecuencias son distintas:

• Subarriendo parcial (habitación): alquilas una parte del piso mientras tú sigues viviendo en él. Necesitas permiso escrito del casero. Si te lo da, la renta del subarriendo no puede superar la renta total que tú pagas al casero.
• Cesión total del contrato: te vas del piso y dejas a otra persona en tu lugar. Esto es más delicado: requiere también consentimiento escrito, y el casero puede sencillamente negarse. Si lo acepta, el nuevo inquilino asume tus derechos y obligaciones.

Límite de renta importante: Si el casero te da permiso para subarrendar, la renta que cobres al subarrendatario no puede ser superior a la que tú pagas al casero. Si cobras más, el casero puede resolver el contrato y reclamar lo que hayas cobrado de más.

Riesgos de subarrendar sin permiso

Muchos inquilinos subarrendan habitaciones sin decírselo al casero, pensando que nadie se va a enterar. Los riesgos reales son:

• Resolución del contrato de alquiler: el casero puede iniciar un procedimiento judicial para echar tanto al inquilino principal como al subarrendatario.
• Reclamación de daños: si el subarrendatario causa desperfectos, tú eres responsable frente al casero.
• Problemas fiscales: los ingresos del subarriendo son rendimientos de capital mobiliario que hay que declarar en el IRPF. No hacerlo puede suponer inspecciones y sanciones de Hacienda.
• El subarrendatario no tiene protección legal sólida: si el contrato principal se resuelve, el subarrendatario queda en una situación muy precaria.

Ejemplo práctico: el caso de Pablo

Pablo paga 1.200 euros al mes por un piso de 3 habitaciones en Madrid. Tiene una habitación libre y quiere subarrendar para reducir sus gastos. Quiere cobrar 500 euros al mes por esa habitación.

Concepto	Detalle
Renta mensual de Pablo al casero	1.200 €
Renta máxima legal que puede cobrar por habitación	No puede superar los 1.200 € totales (art. 8 LAU)
Renta que quiere cobrar por la habitación	500 €
¿Es esa renta legal si el casero da permiso?	Sí, porque 500 € < 1.200 €
Gasto neto de Pablo tras subarrendar	1.200 – 500 = 700 €/mes
¿Debe declarar esos 500 € a Hacienda?	Sí, como rendimiento de capital mobiliario en el IRPF

Lo primero que tiene que hacer Pablo es pedirle permiso al casero por escrito (un email ya vale). Si el casero acepta, deben dejar constancia escrita del acuerdo. Si el casero se niega, Pablo no puede subarrendar legalmente.

Pasos a seguir si quieres subarrendar legalmente

1. Lee tu contrato de alquiler: algunos contratos ya incluyen una cláusula que prohíbe expresamente el subarriendo. Si la hay, necesitas la autorización específica del casero igualmente.
2. Pide permiso al casero por escrito: un email explicando que quieres subarrendar una habitación, a quién y por cuánto. Guarda siempre la respuesta.
3. Si el casero acepta, formaliza el acuerdo: lo ideal es un anexo al contrato o un escrito firmado por ambos autorizando el subarriendo.
4. Firma un contrato con el subarrendatario: especifica las condiciones, la renta, la duración y las normas del piso. Aunque sea informal, protege a ambas partes.
5. Declara los ingresos en el IRPF: los 500 euros mensuales (o lo que cobres) son rendimientos que debes incluir en tu declaración de la renta.

Alternativa si el casero no da permiso: Si el casero se niega al subarriendo pero tú necesitas que alguien más viva en el piso, una opción es buscar un cotitular del contrato: añadir a esa persona como arrendataria conjuntamente contigo. Esto requiere renegociar el contrato, pero da más seguridad a todos.

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Resumen rápido

• Subarrendar una habitación sin el permiso escrito del casero es ilegal y puede suponer la resolución inmediata de tu contrato de alquiler.
• La LAU exige siempre consentimiento escrito del arrendador para cualquier subarriendo, tanto parcial como total.
• Si el casero da permiso, la renta del subarriendo no puede superar la renta total que tú pagas: cobrar más es causa de resolución del contrato.
• Los ingresos del subarriendo hay que declararlos en el IRPF como rendimientos de capital mobiliario.
• El casero puede negarse al subarriendo sin dar explicaciones: la ley no le obliga a aceptar.

Aviso legal Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Si tu situación es compleja, consulta con un profesional.