La caldera lleva dos semanas rota. O hay una gotera que mancha el techo del salón. O la persiana no sube y llevas meses sin luz natural en el dormitorio. Le has avisado al casero varias veces y siempre hay una excusa: que está muy ocupado, que lo mirará la semana que viene, que esperes un poco más.
Lo que quizás no sabes es que no estás obligado a aguantar eso. La ley te da herramientas concretas para obligar al casero a actuar, e incluso para dejar de pagar el alquiler en casos extremos.
¿Está el casero obligado a arreglar las averías?
Sí, y de forma clara. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. No es opcional ni negociable.
Esto incluye todo lo que afecte al uso normal del piso: instalación eléctrica, fontanería, calefacción, estructura del edificio, humedades, goteras, ascensor… Si algo falla y no es culpa tuya, el casero tiene que arreglarlo.
¿Y si está en el contrato que las reparaciones van a cargo del inquilino? Esas cláusulas son nulas si van en contra de lo que establece la LAU. Es decir, aunque hayas firmado algo así, no tiene validez legal. El casero no puede escudarse en el contrato para librarse de su obligación de mantener el piso habitable.
Quién paga qué: casero vs inquilino
No todo le corresponde al casero. La ley distingue entre dos tipos de reparaciones:
Paga el casero ✓ Reparaciones estructurales: goteras, humedades, grietas. ✓ Instalaciones generales: fontanería, electricidad, calefacción. ✓ Electrodomésticos del contrato que fallen por uso normal. ✓ Todo lo necesario para que el piso sea habitable.
Paga el inquilino ✕ Pequeñas reparaciones por desgaste del uso diario: bombillas, pilas, grifos que gotean levemente. ✕ Daños causados por mal uso del inquilino. ✕ Averías provocadas por el inquilino o sus visitas.
La regla general fácil de recordar Si la avería afecta a la habitabilidad del piso o viene de un problema estructural, paga el casero. Si es algo pequeño del día a día que se desgasta con el uso normal, suele pagarlo el inquilino.
Qué hacer paso a paso si el casero no actúa
1
Comunica la avería por escrito Aunque ya se lo hayas dicho de palabra, mándale un email o un WhatsApp describiendo el problema con detalle y la fecha en que apareció. Así queda constancia de que lo notificaste y de cuándo. Haz fotos o vídeo del desperfecto.
2
Dale un plazo razonable En la misma comunicación, indícale un plazo para solucionar el problema. Para averías que afecten gravemente a la habitabilidad (calefacción en invierno, agua caliente, goteras), el plazo razonable es de pocos días. Para otras menos urgentes, una o dos semanas.
3
Envía un burofax si no responde Si el casero no actúa tras tu aviso, el siguiente paso es un burofax con acuse de recibo desde Correos. Es la forma más efectiva de dejar constancia legal y de que el casero entienda que vas en serio. Suele ser suficiente para que reaccione.
4
Denuncia ante los servicios de vivienda Cada comunidad autónoma tiene un servicio de inspección de vivienda al que puedes denunciar al casero si incumple su obligación. Es gratuito y puede derivar en una sanción para el propietario.
5
Acude al juzgado Si nada funciona, puedes presentar una demanda para obligar al casero a realizar las reparaciones y a indemnizarte por los perjuicios causados. En este punto es recomendable contar con un abogado especializado en arrendamientos.
¿Puedo arreglarlo yo y descontarlo del alquiler?
En teoría sí, pero con mucha precaución. La LAU permite que el inquilino realice reparaciones urgentes por su cuenta cuando el casero no actúa, y luego descuente el coste del alquiler. Pero para que esto sea legal tienes que cumplir varios requisitos:
Haber notificado al casero por escrito y que no haya actuado en un plazo razonable.
Que la reparación sea urgente y necesaria para mantener la habitabilidad.
Guardar todas las facturas y justificantes del gasto.
Comunicar al casero por escrito lo que has hecho y cuánto ha costado antes de descontarlo.
Cuidado: no lo hagas sin documentarlo bien Si descontas dinero del alquiler sin haber seguido estos pasos, el casero podría iniciar un proceso de desahucio por impago. Antes de actuar por tu cuenta en reparaciones importantes, consulta con un abogado o con un servicio de atención al inquilino.
Si es urgente: goteras, calefacción o agua
Hay averías que no pueden esperar semanas. Si el problema pone en riesgo tu salud o hace el piso completamente inhabitable — sin agua caliente en invierno, una gotera que moja la cama, sin luz por un fallo eléctrico — los plazos se acortan mucho y puedes actuar con más rapidez.
En averías urgentes, notifica y actúa rápido Manda el aviso por escrito al casero indicando que es urgente y que si no actúa en 24-48 horas lo solucionarás tú y descontarás el coste. Guarda todo. En casos muy graves puedes llamar también a los servicios municipales de emergencia de vivienda que existen en muchos ayuntamientos.
Resumen rápido
El casero está obligado por ley a mantener el piso en condiciones de habitabilidad.
Las cláusulas del contrato que digan lo contrario son nulas — no tienen validez legal.
Notifica siempre por escrito, con fotos y fecha, para tener pruebas.
Puedes arreglarlo tú y descontarlo del alquiler, pero solo si sigues el proceso correcto.
Si no actúa: burofax → denuncia en vivienda → juzgado.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Si tu situación es compleja, consulta con un profesional.